Севастопольское агентство недвижимости "Sevinvest"
Покупка квартиры: реалии и опасности
1. Нарушение прав несовершеннолетних детей.
Наиболее часты ситуации при покупке квартиры, когда в семье продавцов есть дети. Дети могут обладать правом собственности (быть совладельцами после приватизации государственной квартиры или участвовать в договоре купли-продажи), либо иметь право пользования жильем (в частности корпоративные квартиры, где дети только прописаны).
Для продажи такого объекта недвижимости необходимо разрешение органов опеки и попечительства т.н. опекунского совета (далее ОС). Такое разрешение может быть с условием, т.е. ОС разрешает продажу квартиры и уполномочивает родителей купить на детей площадь не меньшую, чем они имели до продажи квартиры с конкретным указанием адреса покупаемой квартиры.
Разрешение ОС может быть без указания адреса, но с обязательным условием покупки на детей площади, не меньшей, чем они владели до продажи. Таким образом, имущественные права несовершеннолетних детей не будут ущемлены. ОС требует обязательно согласие второго родителя на продажу квартиры, если он не лишен родительских прав.
В интересах ребенка суд расторгает сделку купли-продажи, не разбирая, кто прав, кто виноват. Разрешение ОС один из самых важных документов при продаже квартиры. Поэтому ни один грамотный нотариус и ни одно агентство недвижимости не возьмут в работу документы без этого разрешения.
Нужно остановиться на достаточно новой ситуации - строительство квартир по инвестиционным договорам. Иногда для инвестирования строительства квартиры приходится продавать квартиру, сособственниками которой являются дети. Но инвестиционный договор не является документом, подтверждающим право собственности. Более того, он заключается между строительной компанией и инвестором, а это всегда один человек, причем взрослый. Как быть в такой ситуации? Семья имеет возможность на время строительства жить в другом месте. Но даст ли разрешение ОС на продажу квартиры, где сособственниками являются дети. Если строительство квартиры по инвестиционному договору закончено, то ОС в разрешении на продажу ставит условие подарить ребенку какую-то долю в новой квартире, но опять же площадь этой доли должна быть не меньше, той, которая принадлежала ребенку в “старой” квартире.
Агентствам недвижимости и покупателям следует обратить внимание на квартиры, где дети только прописаны и не являются собственниками. Дети должны быть выписаны и затем прописаны на другой жилплощади. Вообще-то за исполнение выписки и прописки должны отвечать взрослые продавцы квартиры. Кстати этот пункт есть в самом договоре купли-продажи, заключенном у нотариуса.
2. Покупка квартиры по доверенности.
В первую очередь нужно проверить доверенность - не наступили ли обстоятельства, прекращающие ее действие (это истечение срока действия, отмена доверенности, смерть доверителя или признание его недееспособным). Иногда доверенность бывает получена путем принуждения, либо доверитель и продавец заранее вступают в преступный сговор. Поэтому лучше всего, если покупатель имеет дело с собственником квартиры, а не с доверенным лицом.
|
